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    光大嘉宝(600622):业绩超预期、资金状况良好

    来源:中泰证券 2019-04-12 18:15中国投资咨询网 A-A+

      公司发布2018年年报,全年实现营收47.58亿,同比+54.30%?#36824;?#27597;净利润8.81亿,同比+61.63%;

      基本EPS0.76元/股;拟每10股派发现金红利1.6元(含税),资本公积每10股转增3股。

      业绩超预期、资金状况良好

      净利润大幅增长主要因为:1)地产业务结算收入提升叠加毛利率改善:18年房地产业务实现营业收入39.94亿,同比+58.94%,结算毛利率51.44%,同比增加17.51个百分点;2)投资收益增加:期内公司不动产投资业务投资收入增加,全年实现投资收益3.08亿元,同比+353.41%。

      货币资金增加?#33322;?#33267;期末公司账上货币资金62.68亿,同比+95.64%,主要受光控安石-上海一号私募投资基金并表影响;债务水平?#31995;汀⑶医峁购?#29702;:有息债里不含短期借款,其余债务为:一年内到期有息债27.6亿、长期借款38.75亿及应付债券26.51亿;此外,在18年整体行业融资难的背景下,整体融资成本6.08%,资金成?#31350;?#21046;在保?#20013;?#19994;领先。

      地产未售项目充足,不动产资管收入提升

      地产开发业务:期末,公司现有项?#21487;?#28023;嘉定梦之月、梦之缘,浦东前滩后院及昆?#20132;?#26725;共有可售建面25.5万方,加上嘉定区域2块合计15万方建土储,合计未售建面超40万方,公司地产业务可售资源充足,未来短期内,依然能提供业绩支撑。

      不动产资管业务:2018年公司不动产资管业务收入7.13亿,同比+34.27%:其中咨询管理费收入5.55亿,同比+12.12%;超额管理费收入0.85亿,这是超额收益(carry)在财报里?#29366;?#20986;现,公司以光大安石团队为核心的不动产经营管理优势开始彰显。

      截至期末,光大安石在管项目37个,资管规模471.1亿,从在管项目业态占比看:商业(33.04%),综合体(28.13%),写字楼(17.30%),工业地产(7.97%),住宅(2.85%),其他(10.71%),业态的多元化?#26085;?#26174;公司管控实力,同?#24065;?#38477;低投资风险。此外,报告期内新增投资项目13个,新增管理规模78.04亿;退出投资项目10个,减少管理资金98.96亿。由于受资管新规影响,18年资管规模?#26434;?#19979;降,但长期看,我们认为公司资管规模未来大概率会?#20013;?#25193;张。考虑到光大安石2015至2018年连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首,公司管理能力、影响力均为业内顶尖;再从行业层面看,公募REITs大概率在19年推出试点,公司凭借业内杰出的资管平台,有望最先受益。

      人事调整聚焦资管业务,公募REITs想象?#21344;?#22823;

      据1月22日公告,聘任原光大安石董事长兼CEO陈宏飞为公司总裁,并携原光大安石团队入驻管理层。我们认为本次人事变动,进一步明确了公司业务重心,有利于公司加快不动产资管业务发展。

      此外,公募REITs推出在即,发展前景广阔:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上,19年以来各方面密集表态:19年1月,上交所新年致辞中提到推动公募REITs试点;3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极?#24179;?#20844;募REITs进程”。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发?#32929;写?#21021;级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。

      投资建议:公司18年净利润大幅增长,主要由房地产开发业务结算收入及毛利率提升所致;由于现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑;资管业务方面,不动产管理费收入提升,并凭借优良的经营,?#29366;位?#24471;了超额收益(carry);此外,光大安石团队接手管理层,预计未来公司将进一步聚焦资管业务;行业层面看,考虑到19年初各方面密集表态,公募REITs有望在近期推出,公司作为行业标杆有望最先受益。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.93元、1.11元、1.31元,分别?#26434;E10.03X、8.43X、7.14X,维持“买入”评级。

      风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化?#23454;?#20110;预期。

    关键词:房地产业务
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