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    中小房企资金承压 风险隐患不得不防

    来源中投投资咨询网 2018-09-19 09:16中国投资咨询网 A-A+

    在调控政策?#20013;?#25910;紧背景下房地产行业洗牌加剧激?#19994;?#24066;场竞争也在考验着房企的资金实力记者近日在广东?#19981;?#37325;庆等地调研发现今年上半年全国房地产市场保持总体稳定房地产贷款总体信用风险可控显性风险不大但个别隐性风险值得关注中小房企资金链风险就是其中之一

    业内人士表示在“坚决遏制房价?#38505;?rdquo;的大背景下下半年楼?#26800;?#25511;会更加严厉部分中小房企资金链吃紧或将风险显性化建议继续拧紧“水龙头”防止违规资金流入房地产市场另?#29615;?#38754;政策层面要合理引导预期以“打隔断”方式精准处置风险点防止问题蔓延

    中小房企融资能力较弱风险隐患不得不防

    在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题其中以中小房企资金难题最为突出从自身内在情况而言中小房企资金规模实力较弱抗风险能力相对大型房企先天不足从外部融资现状分析中小房企融资能力也相对较弱金融机构更不待见可谓是“内外交困”

    “我随时都有资金链断裂的危险”中部省份一位不愿具名的中小房企负责人说因为两宗地合并审批过程遭遇意外因素楼盘商品房预售证审批要推迟两三个月拿不到预售证就无法开盘销售现金流无法及时回收正在开发中的楼盘随时都有可能烂尾资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险?#26434;?#37096;分房企而言是无法回避的挑?#20581;?/p>

    “前脚紧赶着后脚一环紧扣一环资金?#35789;?#32456;都是紧绷着的一旦某个环节出现问题整个项目就面临崩盘的危险”一名银行金融机构监管系统有关负责人称一些中小房企自身资金并不充裕在建设环节靠施工企业垫付工程款先把这个框架搭起来然后去银行贷款拿到商品房预售许可证后立即就卖房子资金回流后再把银行贷款还了现金流立刻就好转了如果卖不掉的话企业资金链就会一下子变得特别紧?#25319;?/p>

    到的皖北地区的?#24739;?#25151;地产企业就属于这种情况该企业原?#35789;?#20570;加工制造业的后来进入房地产领域在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘

    该企业负责人称按照计划他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来导致无法预售资金无法回流他不得不挪用名下的其他生产型企业?#21335;?#37329;用来救急周转如果再这样拖下去不仅房地产项目会烂尾他名下的其他两个生产型企业?#19981;?#21463;到严重影响

    据金融监管部门分析这类中小房企有一个比较突出的特点就是主业都不是做房地产的可能是在其他行业积累了一些资金看到房地产?#38382;?#28779;爆为了赚快钱就想方设法进入房地产领域这类企业的资金往来都很复杂不同的企业主之间相互拆借融资利率往往比银行贷款高3到4倍对这些企业而言银行的贷款什?#35789;?#20505;?#20581;?#20160;?#35789;?#20505;拿到预售许可证销售回笼资金都非常关键甚至?#26800;?#23567;房企在没拿到许可证?#20445;?#20808;内部认购让员工先买把企业资金缺口补上再通过员工往外卖

    从地方银行监管部门获悉针对房地产行业融资需要目前银行机构都实行名单制大的企业进入房地产开发名单没进入名单的中小企业银行机构是不?#24066;?#25918;贷给它们的这种情况下这些中小房企从银行贷款的渠道?#36127;?#23436;全被切断所?#26434;械?#25151;企不得不通过其他方式解决融资问题相应地就需要支付高利息

    一名金融监管人士分析认为如果爆发风险中小房企首当其冲其背后蕴藏的风险可能比预想的要大同?#20445;?#21644;大型房企相比中小房企不在重点监测范围内这可能会让一些隐藏风险不能及时进入监管部门的视野

    房地产贷款比重依然偏大部分城市房贷增量开?#25216;?#23569;

    记者近日在广东?#19981;?#22235;川等地调研发现尽管调控不断但房地产贷款无论是在存量还是增?#21487;ϣ?#25152;占比重依然偏大与此同?#20445;?#19981;良贷款?#39135;?#29616;阶段性反弹信贷资源过多流向房地产领域挤压了实体经济发展?#21344;?#24191;东等地已将房地产风险列入全省金融风险防范之首

    ?#19981;?#38134;行监管部?#30424;?#20379;的数据显示截至今年6月末全省房地产贷款余额达13444.95亿元占全省各项贷款总?#24247;?5.5%同比增加2.76个百分点较年初增加2.14个百分点其中新增房地产贷款1652.13亿元较年初增长14.01%高于全国房地产贷款增速3个百分点

    事实上房地产行业贷款集中度偏高不只?#21069;不?#23384;在四川银监局数据显示截至今年5月底全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元相比2017年年?#36164;?#22686;长了9.53%房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比则接近50%自2014年至今四川省个人按揭住房贷款余额年均增速约20%远超同期企业贷款增速

    尽管房贷额度收紧利率不断上浮但房贷依然是银行?#21335;?#39293;饽央行数据也显示住户贷款增速依然保?#25351;?#20301;运?#23567;?#25130;至今年6月末全国主要金融机构含外资房地产贷款余额为35.8万亿元同比增长20.4%增速较3月末高0.1个百分点房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%较去年末提升0.9个百分点其中个人住房贷款余额为23.84万亿元同比高增18.6%

    增量信贷大幅流向房地产领域的趋势并未得到明显遏制今年上半年全国增加3.54万亿元房地产贷款占同期各项贷款增?#24247;?9.2%占比比上季末高0.1个百分点广东省发改委总经济师黄华东表示广东今年上半年房地产贷款增量占全部贷款增?#24247;?4.9%住房消费占居民人均可支配收入比例超过30%表明经济增长对房地产业依赖性较大

    不过部分一线城市及热点城市房贷增量开?#25216;?#23569;地方银监局人士表示总体而言房地产贷款增速与房地产市场投资销售增速走势大体保持一致但呈现区域分化特征受差别化信贷政策影响北上广一线城市限购限贷措施非常严格执行比?#31995;?#20301;房地产贷款增量明显减少而大量三?#21335;?#22478;市仍然执行去库存政策导致全国多地银行房地产行业贷款集中度不降反增

    整体风险基?#31350;?#25511;隐性风险仍需关注

    今年上半年全国房地产市场保持总体稳定房地产贷款总体信用风险可控受?#27809;?#23618;银监?#25351;?#36131;人认为显性风险不太大但一些潜在风险值得关注

    房地产不良贷款率攀升值得注意四川银行业中以房产土地出让权或使用权在建工程等作为抵押品的贷款合计达1.24万亿元不良贷款和关注类贷款余额分别为468.16亿元和911.11亿元不良贷款率和关注类贷款率高达3.77%和7.34%均?#23545;?#39640;于全省平均水?#20581;不?a href="/reports/1412yinhangye.shtml" class='innerKeywords' target='_blank'>银行业房地产不良贷款余额44.09亿元较年初增长20.14%?#19981;?#30465;银监局统计处处长王?#32321;?#31034;部分农商行房地产贷款结构不合理开发贷款占比高?#20063;志?#33829;性物业贷款形成长期不良处置?#35759;?#38750;常大

    广东省经信委运行处处长李?#27492;顾担?#22312;基础设施和工业投资增幅回落情况下上半年全省房地产开发投资占固定资产投资的比重达41.7%同比提高7个百分点多家大型房地产开发企业资产负债?#39135;?#36807;80%存在潜在金融风险

    “打隔断”精准处置严防违规资金流入楼市

    各级政府要借助大数据监控对风险点进行精准识别提前预警通过“打隔断”的方式化解问题防止问题蔓延

    一是?#20013;?#21152;大对房地产信贷业务的规范整治?#19981;?#30465;银监?#25351;?#23616;长佘方勇建议应督促银行机构加?#25239;?#25511;加强压力测?#35029;?#21387;降房地产业务集中度严格实行房地产开发贷款名单制准入与风险防控管理对?#38142;?#36151;款房地产开发贷款按季建立监测台账动态掌握融资销售及回款情况?#26434;?#20607;付风险的贷款及时采取?#34892;?#39118;险对冲措施

    广东省金融办资本市场处处长杨轶明建议应加大现场审查和行政处罚的力度防止各类虚假按揭?#26434;?#36829;规开展房地产信贷业务的银行分支机构一经发现严格执行“双罚”既处罚机构又处罚责?#31283;ˣ?#24418;成震慑

    二是“打隔断”精准处置防范系?#25215;?#39118;险广东金融风险防控中心主任李杰表示面对当前部分投资?#25237;?#20379;中小房企破产风险?#29615;?#38754;各级政府要借助大数据监控对风险点进行精准识别提前预警通过“打隔断”的方式化解问题防止问题蔓延另?#29615;?#38754;国家层面要营造宽松的政策环境支持房地产企?#23548;?#24182;重组窗口指导规范资产管理公司不良收购尽职调查和资产处置

    三是引导市场预期理性回归保持房地产市场的稳定要积极引导居民不盲目投资投机炒房避免在经济下行和信贷收紧的环境下因居民杠杆率过高引发的违约风险

    关键词房企资金
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