<dd id="gneml"><tr id="gneml"><kbd id="gneml"></kbd></tr></dd>

    <div id="gneml"></div>

  1. <li id="gneml"></li>
  2. <sup id="gneml"><bdo id="gneml"></bdo></sup>
    <object id="gneml"><label id="gneml"></label></object>
  3. <code id="gneml"><label id="gneml"></label></code>
  4. <code id="gneml"><label id="gneml"></label></code>
    中投大數據特色小鎮專題月民營保險籌建申請“十三五”健康中國2020相關投資機會分析“十三五”中國制造2025相關投資機會分析“十三五”數據中國2020相關投資機會分析
    當前位置:首頁 > 宏觀 > 區域 > 正文

    產業地產成為粵港澳大灣區前進發展的新引擎

    來源:南方網 2018-09-21 09:40中國投資咨詢網 A-A+

      在盛行的去地產化、稀缺的土地供應及高漲的住宅用地價格推動下,以碧桂園、萬科、時代為首的各大開發商紛紛積極轉型,布局產業地產開拓非住宅業務,尋求新的利潤板塊。粵港澳大灣區的加速建設促進了11個關聯城市產業生態鏈的打造與產業融合,加之政府紅利政策的大力推廣,產業地產正成為大灣區前進發展的新引擎。

      告別房地產市場的“黃金十年”,掘金產業地產為房企獲取土地資源帶來了更多可能。依托自身融資、開發及招商資源,房企在運營產業地產項目上具有先天優勢。挑戰與機遇并存,在轉型之路上,如何褪去操盤傳統住宅的影子,選擇理想的入局與運營方式,同時避開雷區,把握機遇成功突圍,知名房地產服務商——戴德梁行給出了獨到的分析和見解。

      產業地產升級換代迎來新模式

      產業地產即以產業為主導的地產項目,通過整合資源、引入資本及規劃運營,打造產業集群并實現產城融合,以此改善區域環境及提升城市競爭力。戴德梁行高級助理董事及廣州產業地產部主管黃文禮指出:早期產業地產主要聚焦第二產業,即以生產制造為核心,發展工業園、物流園等項目;隨后發展的“2.5產業”則是圍繞生產性服務業、研發辦公、孵化器、加速器等功能為主的升級版本。如今的產業地產已延伸至第三產業中以服務業為主導的綜合型房地產開發,市場常見項目如旅游地產、養老地產、各種特色小鎮等。

      房企與產業合作或是最完美方案

      黃文禮介紹,房企進入產業地產可通過幾種途徑實現:一是直接并購或入股較成熟的項目,如萬科并購普洛斯,碧桂園入股中集產城等;二是取得特色小鎮項目的開發權,在操盤產業地產的同時亦可收獲大量的商住用地;三是通過與產業實體合作,捆綁獲得土地資源。目前,因開發建設周期及產業培育需要較長時間,大部分產業地產項目仍處在前期階段,未來有很大的空間成長為具備規模并成功帶動上下游周邊產業形成全產業鏈生態的格局。

      與房地產開發商后期被動式涉足產業地產相比,從起家開始便是做產業地產的企業,由于從事這個領域時間更長、更專注,便有一些具有代表性或較成功的案例,如天安數碼城、億達中國、聯東U谷等。做產業園區起家的企業,如天安數碼城等依托自身產業優勢、產業資源及招商能力,在獲得新項目時要求配備商業、公寓、住宅等;反之,以房地產起家的房企金融產業地產,在獲得住宅用地時,被動接受產業載體開發及產業導入等指標要求而做產業地產開發,理論上二者合作開發產業項目是最為理想的。但實際情況卻并非如此。做產業園區開發的企業,已具備房地產開發的能力和經驗,不需要與房企合作。而另一方面,若房企將利潤空間理想的住宅用地攬在自己名下,雙方亦難以實現聯手。最理想的組合和最常見的是實業企業與房地產開發商合作,比如思科和碧桂園。

      借舊改項目布局產業地產

      除了與產業地產商合作外,房企還可通過舊改項目入局。黃文禮分析道,近年興起的城市更新舊改項目,通常具備良好的區位優勢,對于擅長與村集體及舊工廠企業主溝通、談判的房企來說,應較為得心應手。舊改土地的獲取成本相對較高,因此政府對此類項目改造后的住宅或商業開發比例會相應調高。房企可借此獲取更大的利益空間,并憑借自身招商實力引進城市中心一帶的寫字樓、餐飲娛樂及體驗式消費商家,以此推動舊改區域的繁榮發展。目前存在較多舊改機會的區域,包括廣州第二CBD(黃埔港一帶)、白云區石井片區等。

      運營產業地產 定位規劃是關鍵

      不同于快周轉、注重物業銷售的傳統住宅運作思路,房企轉型產業地產需要做好長期運營的準備,前期的項目定位是不容忽視的重要環節。產業地產的定位包括產業定位、功能定位、產品定位、客戶定位等。在產業定位上,既要符合市場需求,亦要滿足政府對高端技術產業的要求,更要符合項目開發效益的最大化。目前市場上存在不少項目的產業定位聚焦在高端的IAB、NEM,或是研發辦公、第三產業的服務業等。黃文禮認為,針對一些區位欠佳,配套不足的項目,可以更實際地考慮一般產業如制造業,雖然它正處于轉型升級的陣痛期,但相信在不久的未來將全面復蘇。政府作為產業地產的推動方,應考慮出臺相關政策鼓勵制造業的落戶發展,并為不具備承受較高租金能力的制造企業提供一定支持。

      產業的運營成本及盈利能力也是房企在規劃產業地產時要重點考慮的因素。部分產業項目盈利模式具有不確定性,波動較大,如體育小鎮、影視小鎮等。而盈利能力較差、運營維護成本較高的體育場館和會展場館等也是開發商需要謹慎對待的。

      產業項目的另一個關鍵點是招商及營運,專業的運營往往包含成熟的物業管理、設施管理服務,甚至還要具備項目孵化、產業基金、風險投資等服務。智慧園區、智慧樓宇的興起,也逐漸成為產業地產的標配,初入門的新手開發商不妨考慮借助第三方機構的專業意見,保證項目的順利推進與運作。

      管控愈加嚴格 房企需謹慎避開雷區

      從2017年下半年開始,房企如浪潮般紛紛轉投產業地產,各類科技園區、特色小鎮如雨后春筍般異軍突起。黃文禮介紹到,在產業地產熱風刮起下,政府的監管政策越來越嚴格,開發商不應為了眼前利益而冒險打擦邊球。常見的案例如開發商將工業用地分割售賣;開發商在規定了產業比例的商用地塊上建造寫字樓,出售過程中暗示購買方可用作公寓;開發商將地塊自持部分以“使用權出售”及“以租代售”等方式變相套現。在更加嚴厲的管控下,房企應謹慎對待,避免踩雷。

      搶灘產業地產,不僅是開發商努力尋求非傳統住宅項目的盈利新模式,更是粵港澳大灣區全力打造產業生態、優化空間資源配置,以產城人融合的概念驅動經濟新動能的必然趨勢。開發及運營周期較長,卻能可持續性地為區域及城市帶來源源不斷發展動力的產業地產,將成為開發商破除房地產依賴的制勝法寶,更將繼續領航灣區地產市場邁向新的成長階段。

    關鍵詞:產業地產 粵港澳大灣區
    中國投資咨詢網版權及免責聲明
    • 1、中國投資咨詢網倡導尊重與保護知識產權。如發現本站文章存在版權問題,煩請聯系[email protected]、0755-88350114,我們將及時溝通與處理。
    • 2、凡本網注明"來源:***(非中國投資咨詢網)"的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,不對您構成任何投資建議,用戶應基于自己的獨立判斷,自行決定相關投資并承擔相應風險。
    免費報告
    相關閱讀
    •   在盛行的去地產化、稀缺的土地供應及高漲的住宅用地價格推動下,以碧桂園、萬科、時代為首的各大開發商紛紛積極轉型,布局產業地產開拓非住宅業務,尋求新的...[詳細]
      2018年09月21日 09:40產業地產 粵港澳大灣區
    •   作為北京市首批批準的共有產權住房項目,位于石景山區的中國鐵建·玉景陽光將于9月6日上午10點正式開通網上申購,市民可于當日登錄石景山區政府門戶網...[詳細]
      2018年09月05日 12:03共有產權住房項目
    •   北京首個彈性確定京籍與非京籍家庭房源比例的共有產權房項目出爐。   8月30日,海淀區最大的共有產權房項目——永靚家園項目開始接受網上申購登...[詳細]
      2018年08月31日 09:48共有產權房 海淀區
    •   日前,《廣州市黃埔區鄉村建設規劃許可證實施細則》(征求意見稿),在黃埔區信息網公布并征求意見。   《實施細則》明確了黃埔區村民自建房的建設標準,其...[詳細]
      2018年08月27日 15:54非公寓式住宅 自建房
    •   亂漲價?查!捂盤?查!7月23日湖北省住建廳聯合物價、工商、稅務、銀監、公安、司法等九部門印發《湖北省治理房地產市場亂象專項行動工作方案》,從今年7月...[詳細]
      2018年07月23日 21:30房地產市場 商品房銷售
    相關報告
    大健康投資前景
    大健康產業投資前景預測 大健康產業投資前景預測
    熱門報告
    数学家破解11选5骗局