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    严控之下重仓深圳房企谋出路:走向全国或觅第二赛道

    来源:每日经济新闻 2018-09-20 08:40中国投资咨询网 A-A+

      重仓深圳的房企,这两年的心路历程是一首“冰与火之歌”。?#29615;?#38754;,深圳房价的?#38505;?#20196;其赚得盆满钵满;另?#29615;?#38754;,严厉的调控政策之下,如果仅局限在深圳做开发业务,市场份额或将缩小,进而被挤出。

      市场正在倒逼这类房企走向变革。在8月的?#23548;?#20250;上,包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企在内,虽然都公开喊话对深圳市场依然看好,但行动上都调整了?#35270;?#36825;个市场的姿势。

      佳兆业开始走向全国,并启动多元化布局;深圳控股在去年撤离三?#21335;?#24320;始聚焦深圳之后,近期也开始在一些强二线城市揽下一些土地。“虽然一个项目毛利率可能为50%多,但没有规模,再高的毛利都难以为继。”一位房企策略研究人士向《每日经济新闻》记者表示。

      公寓业务冰火两重天

      重仓深圳的房企通常在利润方面都表现亮眼。以龙光地产为例,其上半年累计实现合约销售额约354.7亿元;其中在深圳区域的总销售额为188.8亿元,占比53.2%。

      深圳项?#24247;?#32467;算,也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过56亿元,毛利率水平达37%,较2017年度增加了2.6个百分点。可供对比的是,克尔瑞数据显示,今年上半年,170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别30.7%和32.3%;龙光地产的毛利率水平表现优于行业的平均水?#20581;?/p>

      克尔瑞数据显示,一个主打公寓的单盘上半年成交金额120亿元,已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。

      通过商务公寓?#21335;?#21806;助推销售额高速增长,这是近两年来多数在深圳布局的房企的选择,其中就有深圳控股。

      今年初,深圳控?#21830;?#20986;了2018年全年150亿元的合同销售目标,其中以写字楼、公寓为主,住宅销售占比仅20%。

      然而调控如影随形。此前深圳?#26434;?#21830;务公寓的调控被认为是“比较宽松”,但在7月31日调控升级之后,商务公寓遭受了严厉调控。针对商务公寓的调控,包括各类用地上建设的商务公寓一律只租不售?#20063;?#24471;?#35851;?#29992;途;个人和法人购买商务公寓5年禁售等。

      这意味着,未来,如果房企重仓深圳,又寄望通过以主打公寓的方式带动销售额增长,几乎不可能。深圳控股的管理层也坦言,商务公寓一律不能出售只能自持,对公司的业务造成了一定影响,但未来三年影响幅度不大。“公司的公寓项目目前已取得政府规划许可,政策对这方面?#21335;?#21046;,反而是公司的机会。”

      中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任?#21619;?#21521;《每日经济新闻》记者分析称,政策对商务公寓进行了管控,很多开发商手里囤积了一批商务公寓还没卖,显然对推盘影响较大。

      从聚焦深圳到走向全国

      ?#29575;?#19978;,在调控的作用下,上半年多数深耕深圳的房企?#21335;?#21806;额表现不理想。深圳控股今年上半年的合同销售金额只有43.1亿元,同比下滑52%;佳兆业上半年完?#19978;?#21806;额253.2亿元,同比上升12.7%,但离全年700亿元销售目标尚有距离。

      在?#23548;?#20250;上,佳兆业管理层指出,下半年集团预计推出17个全新项目,可售资源约830亿元,其中在深圳的四大旧?#21335;?#30446;将陆续进入供货期,总货值约440亿元,因而完成全年?#21335;?#21806;目标问题不大。

      一年前,佳兆业主席兼董事郭英成曾指出:“三?#21335;?#22478;市并不是我们的强项。我们花了4年时间逐步调整,才回到一二线城?#23567;?#25105;们坚持?#32422;?#30340;能力和优势,也会继续发展一二线城?#23567;?rdquo;

      但从今年上半年佳兆业的布局来看,还是多少涉足了三?#21335;?#22478;?#23567;?#20170;年上半年,佳兆业通过?#20449;?#25346;及收并购等方式,共购入14幅土地或相关权益,其中广东阳江、江?#25307;?#24030;及张家港、浙江宁波、河北固?#24067;?#38712;州、湖南衡阳、四川彭州都为首次进入。

      龙光地产从今年开?#23478;?#19981;仅仅聚焦于深圳了。今年上半年,龙光地产通过公开?#20449;?#25346;方式在珠海、佛?#20581;?#24800;州、汕头、南宁等城?#34892;略?#39033;目24个,新增土地总建筑面积约645万平方米;在长三角区域获得了三幅地块,计划在该区域?#21335;?#21806;规模占比不超过公司总体销售额的10%。

      而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股,也重新布局一些重点区域的热点城?#23567;?#20854;管理层表示,在深圳拿地的?#35759;?#36234;来越大,未来将不仅仅局限于深圳,会调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三?#21335;?#22478;市,布局点开始向重点二线城市进发。

      9月13日,深业鹏基(集团)有限公司(深圳控股全资子公司)以底价12.05亿元竞得长沙?#24615;?#40595;区洋湖片区一地块,楼面价6500元/平方米,住宅限价1.15万元/平方米,正式吹响向重点二线城市进军的号角。

    关键词:深圳房企 赛道
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