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    廈門上半年商品住宅成交量創新低 房價結構性合理回調

    來源:證券日報 2018-09-21 09:11中國投資咨詢網 A-A+

      繼“樓市崩盤論”網絡傳言之后,9月20日,廈門樓市迎來了下半年備受關注的土地拍賣會,在此次拍賣會上,廈門島內在時隔5年之后再次推出商住用地,最終被廈門本地國企建發集團摘得,最終成交價為57億元。

      另據克而瑞機構最新數據顯示,廈門新房價在8月份出現了結構性的回調。對此,廈門大學教授戴亦一認為,這是正常的市場回調,房價暴漲時代已經落幕。

      建發集團拿地溢價率27%

      官方信息顯示,廈門此次土地拍賣會上唯一島內商住地塊2018p02最終由建發集團旗下廈門益悅置業競得。該地塊土地面積為6.18萬平方米,建筑面積為15.4萬平方米,成交價為57億元,成交樓面價為38102元/㎡,溢價率為27%。

      公開信息顯示,這宗地塊位于湖里區成功大道與金山西路交叉口東北側,島內幾何中心位置,各項配套完善。值得一提的是,該地塊是近5年來廈門島內首次土地出讓,此前該板塊最高價格是2013年12月份同樣被建發集團競得的2013P15地塊,樓面價為2.99萬元/平方米。

      此次土地拍賣采用的是“限地價、競配建”的方式,起拍樓面價為3萬元/平方米,上限樓面價為4.5萬元/平方米。

      廈門克而瑞機構分析師胡慧榮表示,該體量相對較大,用地條件較好,但受容積率限制,不具備規劃別墅條件,只能規劃中等密度的普通住宅居住社區,與當前島內僅剩的存量不多的大戶豪宅有所錯位,市場競爭力強,價格拓展空間相對較大。

      胡慧榮認為,今年以來,廈門商住地供應走優質地塊與資質一般地塊交替入市路線,但低溢價成交成常態,再加上新房市場的量價齊跌,市場信心嚴重不足。本次拍賣距上次宅地出讓已時隔兩個半月之久,期間經歷了廈門地價“腰斬論”風波,樓市“崩盤論”也一度甚囂塵上,淡市加上輿論渲染,廈門樓市信心經歷雙重打擊。最近5年來島內宅地持續斷供,此次廈門土地拍賣推出“寸土寸金”的島內地塊,以及集美環杏林灣板塊兩幅優質宅地,且在付款和預售等方面的限制條件明顯放松,穩樓市預期明顯。

      房價結構性合理回調

      據廈門克而瑞機構數據顯示,2018上半年,廈門商品住宅供求雙雙下滑,成交量創新低,價格則持續攀升,全市均價逼近4萬元/平方米。在大市低迷行情下,廈門商品住宅成交量持續走低,庫存進一步擴容,去化周期延長至23.8個月,其中144平方米以上再改及高端產品去化周期均超過29個月,庫存壓力較大。今年7月份,廈門商品住宅市場供應開閘,成交與上月持平,供求比為1:1.35,呈供過于求態勢。價格則現結構性上行,成交均價為46323元/平方米。

      然而,在此期間,廈門樓市經歷了地價“腰斬論”風波和樓市“崩盤論”風波,從克而瑞機構發布的8月份數據上可知,今年8月份,廈門商品住宅供應合計為6.96萬平方米,成交4.69萬平方米,成交均價結構性回落至38374元/平方米。

      在樓市嚴控政策下,自2017年下半年以來,廈門樓市逐漸回歸理性成交量持續走低,樓市進入全面盤整期。這一輪調控較嚴,持續時間較長,部分項目開始降價營銷,其中,廈門島外部分偏遠區域出現了低于單價低于2萬元/平方米的項目。有業內人士認為,在低價盤帶動下,對全市價格松動心理帶動作用明顯。

      對于廈門樓市后市,業內人士認為,本輪調控力度為史上最嚴,注定了這一輪盤整期會更長。

      9月20日,廈門大學教授戴亦一表示,不可否認廈門在2017年到2018年以來,房價有所下調,島內大概超過20%的跌幅,島外有的樓盤跌幅還更大一些,尤其是二手房方面。他認為,這是正常的市場回調,房價走勢最終取決于實體經濟。而廈門經濟發展主要是未來的后勁問題,產業定位應該是高端制造業+高端服務業的集合。

    關鍵詞:廈門 商品住宅
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