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    房地产市场十大展望公租房迎来快速发展良机

    来源证券日报 2018-09-22 16:36中国投资咨询网 A-A+

    当前房地产行业多项指标虽然出?#20013;?#24133;波动但整体表现好于预期特别是房地产开发投资增长平稳房价平均涨幅小幅上升房地产调控政策继续升级与此同?#20445;?#25151;地产市场发展也面临五大困?#36710;?#32422;束一是稳增长要求稳房地产投资但这是一个艰难的选择;二是防风险要求高度重视化解房地产市场结构性泡沫房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要;三是去杠杆要求合理管控加杠杆已不可?#20013;?#28165;算不可避免;四是降成本要求尽快解决房地产价格高企问题以便从宏观上促进降成本;五是稳预期要求尽快?#20132;?#21644;稳定房地产市场房地产业对社会心理面的扰动在上述多重困境约束下的房地产市场亦是“稳中有变”概况起来笔者对未来的房地产市场发展有如下十大展望

    第一房地产投资逐?#20132;?#33853;中国经济终将摆?#35759;杂?#25151;地产的过度依赖中国经济对房地产的依赖已经太久太深了所谓转型所谓高质量发展其中重要的一个方面就是要逐步摆?#35759;杂?#25151;地产的过度依赖寻找经济发展的新动能新空间新模?#20581;?#38271;远来看人口集聚的上升和人口自然增长率?#21335;?#38477;这两大趋?#24179;?#20351;国内大部分城市的房价缺乏人口支撑中国的房地产投资将逐步步入存量时代和过剩时代预计从今年四季?#28982;?#26368;晚明年开始房地产开发投资增速将不断回落

    第二土地市场流拍增多溢价率下降土地市场新变局开始出现近几个月土地市场流拍频现流拍数量高达800多宗全国土地市场加速降温随着流标流拍或逐步成为常态土地拍卖价格料将出现明显回落“地王”不再出现这?#29615;?#38754;预示着市场?#26434;?#26410;来房价走势预期的变化另?#29615;?#38754;也意味着未来依靠房地产来维?#24535;?#27982;运行的模式很难?#20013;?/p>

    第三房价整体稳定市场结构分化考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位?#32422;?#25171;赢三大攻坚?#38477;南质?#25919;治需要未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌?#21335;?#21095;性?#32622;?#20351;各方合意的大概率表现可能是整体平稳但有结构性调整市场分化在所难免从调控政策的角度观察密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响但对不同类型城市影响有所分化一线二线城市商品房住宅库存?#31995;͡?#38656;求整体不弱市场供不应求住宅价格增速整体趋于稳定部分二线城市有所?#38505;?三线及以下城市或受调控政策边?#35270;?#21709;较大地产销售或加速降温拖累全国销售三线城市二手住宅价格趋稳?#38505;?#21183;头得到抑制

    第四商品房与公租房的比例将进一步优化公租房迎来快速发展良机“租购并举”核心在租租赁房市场的不平衡不充分是房地产市场当前发展的明?#36828;?#26495;在未来新的住房制度中租赁比购买更重要先租后买也将成为受到鼓励的全新消费方?#20581;?#20303;房租赁市场将会有更规范的引导改善租赁市场发展滞后的?#32622;?#20174;政策支持角度看无论是土地财政金融还是法律租赁市场将?#20013;?#21463;益政策红利的?#22836;Q?/p>

    第五中国城镇化快速推动下的大规模增量房地产建设时代正在告一段落增量时代的需求将逐步放缓?#29615;?#38754;开发投资和新房增量趋缓;另?#29615;?#38754;二手房交易在越来越多的城市中占主导地位北上广深的二手房化程度在不断加深并且有向全国化扩展的趋势未来房地产的需求还将长期存在只?#36824;?#21464;成了重点要提升居住的品质这与房地产市场定位的大逻辑是一致的即“房子是用来住的不是用来炒的”突出房地产的实用特性逐步减少投机比重

    第六房地产开发商的集中度将进一步提高部分中小开发商面临被淘汰展望未来一线房企增长空间巨大未来市场?#21152;新杂?#26395;翻倍一线公司凭借其销售拿地融资三方面的优势有望?#20013;?#25193;大市场份额依然拥有巨大的提升空间;而很多三?#21335;?#22478;市中小开发商由于资金链断裂或者严监管等其它问题有可能出现较大面积的亏损或者破产倒闭

    第七房地产业的转型将逐步展开将从单?#24247;?#20303;宅开发向全产业链?#30001;e?#20854;附加价值和增值服务将有进一步提高最近很多房地产公司纷纷更名其背后?#20174;?#20102;房地产市场正在出现深刻的转型领先房企已经开始沿着产业链在进行?#30001;?#25299;展试图提供包括开发物业管理金融服务等一揽子的多元化服务而不仅仅只是集中在开发这一个环节即便是开发环节也要更加注重品质提高效率加强管理围绕存量房地产拓展相关产业服务的空间越来越大这是当前值得我们关注的一个新趋势

    第八随着人口向大中城市乃至大都市圈的流动?#22270;?#20013;房地产市场的区域集中度亦将有显著提高从未来城镇化发展的新阶段新趋势来看人口流入?#22270;?#32858;将紧随产业的集聚主要集中在少数几个特大城市群从北到南包括京津?#20581;?#38271;三角珠三角?#32422;?#20197;郑州合肥武汉西安重庆成都为代表的中西部长江中下游等几个城市群“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形大都市圈流入的大趋势在中国还?#23545;?#27809;有结束这些区域将继续保持较大的增长空间这一部分人的住房需求的满足仍未结束除此之外的其他区域人口流出恐难完全改变其住房需求仍会减缓甚至下降

    第九以行政干预和政策抑制为主要特点的房地产调控仍将?#20013;?#26410;来货币政策虽有边际改善但资金要直接流向房地产市场是不可能的政策上还是会有很?#24247;?#32422;束房地产开发商的融资环境仍将从紧多元化创新工具亟待开发

    第十长效机制的建设和房地产市场基础性改革有望加快?#24179;?#25151;子是用来住的不是用来炒加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度让全体人民住有所居显然“多主体供给多渠道保障租购并举”将是未来住房制度的大方向多主体供给包含土地和住房供给主体的改变引入竞争机制土地供应由单一的政府转变成政府集体经济组织等主体;住房供给由开发商为主转变为政府开发商租赁中介公?#23613;?#38271;租公司等供给?#38382;?#20063;从单一的商品房转变为商品房租赁房共有产权房集体用地租赁房等多品类多渠道保障要求政府?#26800;?#26356;多的住房责任发挥政府作用运?#23186;?#34701;土地投资货币化补贴税收等多?#36136;?#27573;充分保障“住有所居”关于房地产领域的制度改革未来有可能在住宅用地体制住宅供应体制租购同权制度房地产税收制度住房公积金制度政策性住宅金融机构农村土地制度?#22270;?#20307;建设用地产权制度等多方面加快探索和?#24179;?/p>

    (作者系中原银行首席经济学家中国国际经济交流中心学术委员会委员)

    关键词房地产 公租房
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